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敲击七个“快进键”,项目开发跑出“加速度”
——南宁事业部凤岭国际城项目“快周转”模式运作纪实
作者:蒋金柯  时间:2019-08-26  点击量:   
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在助力集团公司冲刺千亿目标关键阶段中,南宁事业部将凤岭国际城项目作为重点项目之一来攻坚。凤岭国际城项目于2018年10月12日竞得,是南宁事业部第一个“快周转”项目。“快周转”既是项目开发的基本要求和核心目标,更是一份郑重的承诺。为落实集团公司“快周转、保品质”的要求,凤岭国际城项目精准发力,设置七个“快进键”,引领项目开发运作跑出加速度

数据振奋人心。凤岭国际城项目于2019年6月22日首次开盘实现了项目拿地后8个月开盘,开盘当天销售额过亿。

做强前端土地经营 抢抓市场机遇

土地是房企的命根子。随着宏观政策环境的转变以及房价的高位运行,南宁事业部更多地将竞争压力聚焦、传导到前端的投资拓展阶段,加大城市研究的力度,加强战略引领能力,抢抓南宁市土地市场窗口机遇。

做实可研报告,强化可研以前的工作。提前开展地块市场调研,精准预判南宁市三岸板块价值,把握城市化进程的阶段性机会,抓准项目地处南宁继凤岭北后又一城市高端居住板块(三岸板块)的区位优势,占领城市价值高地,发挥品牌影响力。

分类管理,瞄准跟进类型的重点。根据收集的土地信息,按照项目贡献确定项目为周转流量型,量体裁衣,相应制定策略加以跟进。

建立可研报告的风险防控机制,预判项目收益风险,紧盯“两金”减压和库存去化,针对项目商业、车位、LOFT公寓等易形成顽固性库存业态产品,进行专项分析并制定去化预案。

前置项目策划定位 缩短决策周期

任何项目,如果没能因地制宜,如果没有精准的定位,后面的设计、运营等等,都有可能在瞎折腾。基于此,南宁事业部进一步做好产品细分,前置项目定位策划,加强客户数据和市场研究,扎实开展前期市场调研、竞品分析,将目标客群定位在刚需客户群、兼顾改善型客户,并在大量分析数据基础上进行产品定位及产品魅力化策划,提升产品研发能力,并以销售为导向制定项目可研全盘开发方案。

深入开展政策研究,加强信息收集,做实规划指标研究,全盘开发方案主要规划指标与可研相比基本无变化。项目可研方案与全盘开发方案整体基本一致,拿地后即能快速投入开发。

在可研方案落地性策划层面上,南宁事业部进一步细化可研方案,围绕土地资金平衡节点,制定了相应的奖罚政策,采取了报建线、工程线和销售线以及关键节点为分界点的“三线十四点”任务分解策略。

依托产品标准化 实现产品快速复制

产品标准化是地产开发提速保质的关键抓手。南宁事业部于2017年底启动产品标准化建设,至凤岭国际城项目拿地前已基本建立起产品标准化体系,依托产品标准化,加速提升设计速度与产品力,实现产品的快速复制。

设计提速与产品力提升。在集团公司产品线大框架下,南宁事业部全力开展产品标准化研究,建立符合本土规范标准的设计标准体系,涵盖户型、精装模块、展示区等模块,解决产品线的区域适应性和微创新问题,更便于复制。凤岭国际城项目在可研阶段强排设计时,快速复制U3国际系的总平、户型,极大地缩短方案设计时间,同时做到在可研报告中快速进行成本测算,提高管理效益。成功获取地块后,在23天内完成了总平方案设计初稿,取得方案复函的时间比可研计划整整提前4个月。

提前插入报建线 前期工作再提速

报建工作在前期工作阶段中至关重要,往往花费大量时间和精力。在总平方案设计顺利推进的基础上,南宁事业部提出了报建线再缩短的目标。

为达成目标,在符合政策规定的前提下,南宁事业部争取报建报批事项容缺办理的最大可能性。

协同快,齐头并进快速推进。以做好报建前期预审工作为切入口,做好与政府职能部门、评审专家组前期沟通工作,提前将方案送专家审核征询意见,及时作相应调整,协调沟通和工程技术双管齐下,严格按开发节点要求完善相关资料,确保一次性通过报审。

凤岭国际城项目方案入窗时间比可研计划提前3个月,自拿地到取得施工许可证比可研计划提前2个月,为后续项目开发赢取时间,为销售线推进提供助力。

强化运营管控 提升链条中段运行速度

按照管控分级要求,提前介入项目标准工期梳理。根据已有的开发计划节点标准模板,按照10个月开盘时间来倒排项目关键节点,制定出项目开发工作计划。

执行难,是制约实现高效计划运营的“最后一道藩篱”。南宁事业部采取“强计划+严执行”的运营管控机制,提升项目运作执行力,打破藩篱。

从细,将目标细化分解年度计划,深度管控月度计划,严格督导周计划

从实,将目标逐层分解,压力到人,形成各司其职、各负其责、一级抓一级、层层抓落实的工作局面。

从严,为提高计划刚性约束力,按照计划节点标准,建立奖罚机制,将进度节点与项目个人绩效考核挂钩。

从谨,识别四大重大风险:安全质量风险、销售风险、资金风险、成本管控风险等,分解管控责任,并制定具体管控措施,确保相关的节点目标得以实现。

加强工程管控 提升周转速度和质量

“快周转”并非一味追求项目的快速开发,正是基于这一认识,在凤岭国际城项目动工前南宁事业部就确立了“快而不乱,稳中求进”的总原则。

南宁事业部以“快周转、保品质”作为凤岭国际城项目开发的总体目标,根据里程碑节点计划,合理调度各项资源,并逐步加强现场施工管理赶超节点。

统一确立各专业图纸标高表达体系,针对装配式建筑,逆向梳理图纸深度及交付工程的质量通病、投诉热点等,快速提升建造品质和进度。集中攻坚技术难点,多次组织召开铝模及装配式优化等技术研讨会,优化铝合金门窗、隔墙等施工,减少返工时间。

凤岭国际城项目首批工程出正负零比可研计划提前2个月,首批工程达到预售条件比可研计划提前3个月。

 创新推广策 快速销售及回

在一波急于一波的攻坚鼓点声中,把鼓槌敲在营销推广行动中。南宁事业部突破常规营销推广,开展“鞋”谢老铁微信集步游戏等活动,利用媒体潮流聚势,快速引发市场关注。前置销售节点,提前2个月在凤岭山语城、江湾山语城设置外展点蓄客,刺激客户购买欲,逐步锁定意向客户

加强销售引导,制定分批次购房方案,提升回款效率。凤岭国际城项目首开当日即达成销售额过亿,其中全款一次性或精装一次性的客户占比近七成

众志成城拧成“一股绳”,扬鞭策马跑出“加速度”。随着“快周转”模式运作的持续推进,南宁事业部将继续以高度责任感和强烈使命感,奋力推进项目大建设,打造高质量发展的强大引擎

凤岭国际城项目夜间作业现场

凤岭国际城首次开盘日现场客户排队抽号

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